萱继续道：「要是不做债务重组，就这个年利率，一年下来的利息就超过2个亿了，按照现在的状况来看，即便他们总部愿意在近期注资，这个项目也没什么利润可言了当然，项目自持又是另外一回事了。」

银行帮开发公司把帐算的清清楚楚。

高尔夫球车沿着球道往前开了一百多米后停了下来。

先易后难，首洞是个三杆洞，基本上只要不打呲了，第一杆都能上果岭。

在推杆的时候，罗阳全凭运气。

三杆洞打出七八杆也是常有的事。

好在他的注意力全在和吕睿诚谈事情上。

「之前我看了你们的财务帐本，也找专业人员核算了一下你们在这个项目上已经投入的成本。」

从洞口里捡出自己的高尔夫球后，罗阳结束了自己的第一洞之旅。

他走到一旁对着也完成了第一洞推杆的吕睿诚道：「你们这块地是08年10月时候拍下来的，当时地价已经不算便宜了，因为某些原因，你们总部没有急着开发，一直拖到09年底才开始动工

」

「的确，08年时候拿下来的地。」

吕睿诚是分公司元老，当然知道具体情况，便顺着罗阳的话往下道：「地块虽然位于闵行和徐汇的城乡结合部，但当时那里已经被列入待规划bd区域，因此地价已经不算便宜了。」

「我记得你们当时买地只花了122981万元，楼板价是多少来着的？」

「80亩商业用地，容积率35，楼面价6587元/平方米。」

吕睿诚对项目数据掌握的非常详细，张口就回复道：「为了丰富业态，提高项目商业价值，在主楼两边建了6层的裙楼，牺牲了一部分容积率

」

在开发中，这种牺牲部分容积率，提高业态商业价值的设计很正常。

毕竟商铺的价格要远高于商业办公大楼的价格。

「我去过你们项目现场，也看了你们的总平面图，边上似乎还有一栋商务+酒店的大楼没有建起来？」

罗阳继续询问道：「是因为资金问题，还是因为开发计划的原因？」

「既有资金的问题，也有开发计划的原因。」

吕睿诚苦笑了一下道：「按照原本的开发计划，公司是打算先将办公大楼和商业裙楼建起来，其中可销售的商业部分面积大约18万平米，大约可以回笼资金5~6个亿，加上土地抵押贷款的85个亿，基本上能够兼顾项目一期完工，并且偿还部分银行贷款

」

他说的这一套，罗阳也懂。

后期无非是打个时间差，等到办公大楼峻工，在银行贷款还没有还清的时候，先将抵押土地解压几天，等到大楼产证办下来，然后将带产证的办公大楼整体性抵押给银行。

一出一进，因为抵押物的整体价值提升，开发公司还能从银行拿到一大笔资金。

后续的还贷，就开始用办公大楼的租金来覆盖，这也是开发公司敢于自持大楼产权的底气所在。

二次抵押后拿到的多余资金，正好用于项目二期开发建设。

一环套套一环，紧凑的很。

实际上兆和就相当于用了

章节内容不完整，请退出阅读模式查看完整内容！